Medida amplia poder de compra, sinaliza apetite dos bancos e pode movimentar o financiamento imobiliário ao longo do ano.
O financiamento imobiliário começa a entrar em uma nova fase no Brasil, marcada por bancos mais dispostos a emprestar e por regras que ampliam o acesso ao crédito. Um dos movimentos mais observados pelo mercado é a possibilidade de o Santander permitir, em determinados perfis de cliente, comprometimento de até 40% da renda mensal no financiamento imobiliário. Na prática, isso significa que compradores com boa análise de crédito podem ter maior capacidade de financiamento, já que uma parcela maior da renda poderá ser considerada na aprovação.
O especialista em financiamento imobiliário, Murilo Arjona avalia que a mudança vai além da discussão sobre financiar até 90% do valor do imóvel. Para ele, o ponto mais relevante está no comprometimento de renda, porque esse critério define, de forma direta, quanto o cliente consegue tomar de crédito e qual imóvel passa a caber no orçamento aprovado pelo banco.
O movimento ocorre em um ano de expectativa positiva para o setor. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança projeta crescimento de 16% nas concessões de financiamento imobiliário em 2026, com avanço de 15% nos recursos da poupança, conhecidos como SBPE, e expansão mais forte nas operações com recursos livres. Esse dado reforça a percepção de que o crédito habitacional deve ganhar tração após mudanças no funding e expectativa de redução gradual da Selic.
O comprometimento de renda é um dos principais critérios usados pelos bancos para avaliar a capacidade de pagamento do comprador. Em linhas gerais, ele indica quanto da renda mensal pode ser destinado à parcela do financiamento. Tradicionalmente, muitas instituições trabalham com limites próximos de 30%. Em algumas modalidades, esse percentual pode ser menor, como ocorre em operações específicas que usam tabela Price ou linhas mais restritivas. Quando um banco admite até 40% para determinados clientes, ele amplia o limite potencial de aprovação.
Segundo Murilo, esse ponto pode alterar a dinâmica de compra. “Quando o banco permite um comprometimento maior de renda para um cliente bem avaliado, ele está dizendo que tem apetite para emprestar mais. Isso aumenta o poder de compra e pode fazer diferença para quem estava no limite da aprovação”, explica.
A medida também precisa ser lida dentro de um movimento mais amplo do crédito imobiliário. Em 2025, mudanças regulatórias e ajustes no uso de recursos compulsórios ajudaram a recolocar bancos privados no jogo do financiamento habitacional. Além disso, o Minha Casa Minha Vida passou a operar com orçamento recorde, enquanto o SBPE deve contar com mais disponibilidade de recursos nos próximos anos. Esse conjunto cria um ambiente em que as instituições financeiras tendem a disputar clientes com mais força.
Para o comprador, o efeito prático pode ser relevante. Um cliente que antes tinha a proposta limitada por renda, mesmo com bom histórico financeiro, pode passar a acessar um valor maior de crédito. Isso não significa aprovação automática, já que o banco seguirá avaliando score, renda, perfil de risco, documentação, imóvel e capacidade real de pagamento. A mudança, porém, amplia a margem de análise e pode destravar operações que antes ficavam travadas por poucos pontos na simulação.
Murilo observa que o movimento do Santander pode antecipar uma tendência. “Quando um banco começa a flexibilizar critérios para bons clientes, outros passam a observar o mesmo caminho. O mercado está entrando em uma fase em que entender as regras de crédito será tão importante quanto encontrar o imóvel certo”, afirma.
A ampliação do crédito também tende a impactar corretores, correspondentes bancários, construtoras e incorporadoras. Com mais clientes elegíveis, aumenta a possibilidade de conversão de propostas em contratos. Para o setor, isso pode representar mais velocidade nas vendas e maior competitividade entre bancos, especialmente em operações fora do Minha Casa Minha Vida, onde as condições dependem mais diretamente da estratégia comercial de cada instituição.
O ponto de atenção está no uso responsável dessa margem maior. Comprometer até 40% da renda pode viabilizar a compra, mas exige planejamento. O comprador precisa considerar custos adicionais, como condomínio, IPTU, seguros, documentação e despesas de manutenção. A regra amplia acesso, mas não elimina a necessidade de orientação técnica antes da contratação.
O recado para o mercado é claro: bancos voltaram a demonstrar apetite pelo financiamento imobiliário. A disputa por bons clientes deve crescer, e quem compreender rapidamente os novos critérios terá vantagem na hora de aprovar crédito, negociar condições e transformar intenção de compra em contrato assinado.
