Especialista em Direito Imobiliário do Grupo Graiche faz observações sobre o modelo válido para imóveis residenciais
O Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da FGV (Fundação Getulio Vargas), lançou nesta semana o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) como mais uma opção de cálculo de preço no mercado imobiliário e que pode substituir o IGP-M nos contratos de aluguel.
Para fazer o histórico do IVAR – válido apenas para imóveis residenciais – pesquisadores acompanham 10 mil contratos assinados entre inquilinos e proprietários em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. No entanto, na avalição do especialista em Direito Imobiliário, José Roberto Graiche, que também preside o Grupo Graiche (empresa que atua na locação de 2.558 imóveis, além de administrar quase 800 condomínios, com 90 mil unidades de apartamentos), o fato de fazer um índice nacional, baseando-se em apenas quatro localidades, pode impactar regiões que não refletem a mesma realidade. “O IVAR vai compor o IPCA, no qual será feita uma pesquisa, colocada em espécie de cesta, que vai somar e tirar a média do custo de vida. A FGV apura isso e fez um convênio com administradoras para levantar esses dados em quatro estados. A diferença é que, antes, tinha um índice que falava por quanto os preços eram anunciados. Por exemplo: o aluguel de um imóvel estava anunciado por R$ 2.500, mas fechou por R$ 1.400. Com o IVAR, vai ser definido o valor que foi realmente fechado, o preço efetivo em que foi alugado”, explica Graiche.
Outro ponto destacado pelo especialista é a insegurança que o índice traz à Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). “Esse índice prejudica tanto inquilino quanto proprietário. O inquilino, quando assalariado, pode ter um reajuste superior ao índice reajustado ao salário dele. Já o proprietário pode ter uma redução no valor do aluguel, porque a Lei do Inquilinato prevê que a cada três anos, tanto proprietário quanto inquilino podem solicitar uma nova avaliação do aluguel, caso achem que o valor está fora do mercado”, fala. “Inquilinos e proprietários continuarão fazendo acordos como fazem hoje, mas como o IVAR é uma atualização constante, isso pode sujeitar as partes a terem uma surpresa desagradável que eles não teriam se tivessem contratado com qualquer outro índice”, completa.
O presidente do Grupo Graiche ressalta que o IVAR medirá a lei da oferta e da procura, o que também traz implicações. “Se a oferta é baixa, o preço sobe muito. Se a procura é muito baixa, o preço vai cair e pode até ficar negativo. Então, esse índice que corrige o contrato de aluguel passa a ser uma coisa não confiável”, salienta.
O aluguel só pode ser ajustado por um índice. “O que sempre recomendamos é aquele que mede o custo de vida, como o IGP-M e o IPCA”, ressalta Graiche. “O IVAR passa a fazer parte de uma cesta de produtos, por exemplo, que tem o IPCA. Então, o IPCA passa a levar em conta também o IVAR para fixar o índice do aumento do custo de vida. Pode ser que outro índice também vá usar o IVAR e a nossa recomendação é que contratos continuem sendo reajustados por índices legais e já conhecidos de toda a população e, de preferência, que esse índice contenha, na sua cesta de produtos, o IVAR, que é que vai medir a variação do aluguel residencial. Pois, somente o IVAR, vai medir a lei da oferta e da procura, o que pode dar um resultado totalmente discursivo com a realidade do salário, dos reajustes salariais e vai, com certeza, trazer um problema maior para inquilinos e proprietários”, conclui.
GRAICHE
O Grupo Graiche atua há 46 anos nos segmentos de administração condominial, administração de bens imóveis e na intermediação de locação e venda de imóveis. Hoje, a empresa administra quase 800 condomínios, com 90 mil unidades de apartamentos e 5.100 funcionários.
Com métodos sempre inovadores, eficientes e transparentes na aplicação de recursos, é uma das mais bem-conceituadas empresas do ramo no Brasil, premiada Master Imobiliário. Em constante expansão, seu núcleo de funcionários reúne advogados, economistas, administradores de empresas, contadores, arquitetos e psicólogos. Muitos de seus clientes fazem parte da carteira do grupo há mais de trinta anos.
